Dokonując samodzielnego zakupu nieruchomości, tj. bez pośrednictwa biur nieruchomości, to na nas spada obowiązek sprawdzenia jej stanu prawnego. W związku z tym, że taka transakcja wiąże się z wydaniem sporej sumy, naprawdę warto wszystko dokładnie sprawdzić, aby uniknąć późniejszych nieprzyjemności. Jak sprawdzić stan prawny? Niniejszy tekst odpowie na to pytanie.
Co to jest stan prawny nieruchomości?
Prawem nieruchomości nazywamy ogół praw przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Innymi słowy, jest to prawne odzwierciedlenie stanu rzeczywistego. Na stan ten składają się zapisy prawne oraz należności (np. zadłużenie) związane z daną nieruchomością.
Gdzie można sprawdzić stan prawny nieruchomości?
W związku z tym, że na stan prawny składa się wiele elementów, jego weryfikacja wiąże się niestety z odwiedzeniem więcej niż jednej instytucji — ustalenie stanu prawnego wymaga wizyty w Sądzie Rejonowym, Urzędzie Skarbowym i Urzędzie Gminy/Miasta. Te dwa ostatnie są szczególnie ważne, jeśli dana nieruchomość nie posiada Księgi Wieczystej lub jest ona niekompletna. Jeżeli chcesz kupić dom a nie jesteś pewien czy pod względem prawnym wszystko z nim w porządku skontaktuj się z prawnikiem do spraw nieruchomości.
Jakie dokumenty pozwolą określić stan prawny danej nieruchomości?
Wyłączając księgi wieczyste, wgląd w dokumentację oraz stosowne zaświadczenia może uzyskać właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca jego pełnomocnictwo. Aby ustalić stan prawny danej nieruchomości, należy przyjrzeć się następującym dokumentom.
Księga wieczysta
Stanowi ona podstawowy dokument pozwalający zweryfikować stan prawny. Są one jawne, dlatego z ich treścią może zapoznać się każdy znający numer danej księgi wieczystej. W związku z tym trzeba pamiętać, że w sytuacji procesowej nie można zasłaniać się nieznajomością jej treści.
O numer księgi wieczystej można poprosić właściciela zbywanej nieruchomości. Można także wyszukać go samodzielnie, np. po numerze działki, jest to jednak dość czasochłonna czynność. Przy okazji można przekonać się o szczerości sprzedającego — jeśli nie ma nic do ukrycia, powinien przekazać kupującemu numer księgi wieczystej bez żadnych problemów. Mając już numer danej księgi, z jej treścią można zapoznać się także za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Trzeba jednak pamiętać, że uzyskanie jakichkolwiek zaświadczeń związanych z zawartością księgi będzie wymagać wizyty w sądzie rejonowym, pod który podlega dany teren.
Księgi wieczyste dzielą się na cztery części:
- dział I — obejmuje oznaczenie nieruchomości i spis praw związanych z własnością
- dział II — własność, czyli informacje o aktualnym właścicielu
- dział III — prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości
- dział IV — hipoteka.
Przeglądając dział pierwszy, najistotniejsze będzie zwrócenie uwagi na zgodność danych ujawnionych w katastrze nieruchomości z księgą. Jeśli pojawią się rozbieżności, trzeba będzie przeprowadzić weryfikację w urzędzie gminy.
Drugi dział pozwoli nam się upewnić, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest jej rzeczywistym/jedynym właścicielem. Jest to ważne, gdyż w księgach mogą figurować współwłaściciele lub nawet spadkodawca, co może później generować problemy natury prawnej.
W trzecim dziale najważniejsze będą istniejące wpisy o prawach, roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości. Najczęściej spotykanymi w księgach wieczystych ograniczeniami jest służebność drogi, służebność przesyłu bądź prawo dożywocia. Trzeba przy tym pamiętać, iż zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom dożywocia, służebności przesyłu, służebności ustanowionej na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej czy służebności drogi koniecznej.
Czwarty dział zawierać może wpisy dotyczące ustanowionej na hipoteki oraz roszczenia dotyczące ustanowienia hipoteki przymusowej, jeśli takowe ciążą na danej nieruchomości. Za podstawowy cel hipoteki należy uznać możliwość dochodzenia przez wierzyciela, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka, zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją własnością się stała. Upraszczając — jeśli sprzedający nie uregulował we właściwym terminie długów, wierzyciel (przykładowo bank) będzie dochodził swoich praw od osoby, która nabyła objętą hipoteką nieruchomość.
Wypis z rejestru gruntów i budynków
Jest to dokument stanowiący podstawę dla księgi wieczystej i zawiera nawet jej numer. Biorąc to pod uwagę, informacje w nim zawarte powinny pokrywać się z tymi w księdze, zdarza się jednak, że występują rozbieżności między rejestrem a księgą wieczystą. Nie zawsze też dany obiekt będzie miał już założoną księgę wieczystą. Odpis tego dokumentu można otrzymać w urzędzie gminy, starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Dokument ten pozwoli zapoznać się z przeznaczeniem danej działki oraz sąsiadujących terenów. Dzięki temu można nie tylko zweryfikować prawidłowe wykorzystanie działki, ale także uniknąć w przyszłości złego jej zagospodarowania i związanych z tym konsekwencji prawnych. Dostęp do MPZP można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta.
Oczywiście zdarza się także, że gmina nie ma opracowanego miejscowego planu dla danej działki — w takim przypadku trzeba będzie postarać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Stan zameldowania
Tę informację można też sprawdzić niezależnie od księgi wieczystej. Dane na ten temat można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta. Dzięki nim zyska się pewność, że w danym lokalu nie są zameldowane inne osoby. Pozwoli to uniknąć niemiłych niespodzianek, np. w postaci ciążącego na budynku prawa dożywocia.
Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach
Ten dokument pozwoli dowiedzieć się, czy z daną nieruchomością nie są związane jakieś nieuregulowane kwestie podatkowe. Dodatkowo, zaznaczając to odpowiednio we wniosku, zaświadczenie to może zawierać informacje o prowadzonych względem podatnika postępowaniach, m.in.:
- egzekucyjnych w administracji, również w zakresie zobowiązań wnioskodawcy innych niż podatkowe
- w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe
- mających na celu ujawnienie jego zaległości podatkowych i określenie ich wysokości.
Po zaświadczenie tego typu trzeba się udać do urzędu skarbowego odpowiedniego dla położenia interesującej nas nieruchomości.
Pozwolenie na budowę/Zgłoszenie budowy z projektem budowlanym/Pozwolenie na użytkowanie
Przed dokonaniem zakupu danej nieruchomości warto sprawdzić także te decyzje oraz to, czy zawierają one klauzulę ostateczności. Pozwolą one określić, czy dany budynek powstał zgodnie z prawem i czy dopuszczone jest jego użytkowanie. Dokumenty takie znaleźć można w urzędzie gminy lub miasta.
Podsumowanie
Choć sprawdzenie stanu prawnego bywa niezwykle czasochłonne, jest to sprawa dużej wagi, a wielu przypadkach wręcz niezbędna. Weryfikacja składających się na niego danych umożliwi skuteczne zminimalizowanie ryzyka wiążącego się z zakupem domu czy mieszkania. Zabezpieczenie dodatkowe może też stanowić właściwie sformułowana umowa kupna-sprzedaży — powinna przyjąć formę aktu notarialnego i zawierać oświadczenie właściciela nieruchomości mówiące o tym, że nie będzie ona przedmiotem roszczeń osób trzecich.
