W polskim ustawodawstwie hipoteka łączna jest jednym z ważniejszych elementów, które najczęściej wspominane są w przypadku braku posiadania odpowiedniego zabezpieczenia w przypadku zaciągania na przykład kredytów. Chociaż pierwsze prawne wzmianki pochodzą aż z 1946 roku, to obecnie obowiązujące prawo dotyczące jej można znaleźć w ustawie z 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Ogólnie rzez ujmując w prawie tym chodzi o możliwość zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej za pomocą hipoteki rozłożonej na kilka nieruchomości jednocześnie. Jest to również przepis chętnie wykorzystywany w chwili, kiedy przyszli kredytobiorcy nie posiadają odpowiednich środków na zrobienie opłaty wstępnej.
Podział nieruchomości a hipoteka łączna
Prawo związane z hipoteką łączną wykorzystywane jest również w chwili, kiedy na nieruchomości ciąży hipoteka, a sama nieruchomość zostaje podzielona. Podzielenie takie powoduje z automatu przejście pod hipotekę łączną, obciążając tym samym hipoteką wszystkie posiadane przez daną osobę nieruchomości. Umowna postać hipoteki w niektórych przypadkach jest jedyną możliwością na zdobycie od banku większego kredytu, który będzie bankowi dawał gwarancję intratności przedsięwzięcia. Niestety jednak ma to swoje minusy – w niektórych przypadkach pozycja wierzyciela, a więc najczęściej banku, jest zbyt silna w stosunku do samego zaciągającego zobowiązania, w związku z czym można mieć do czynienia z tak zwanym nadzabezpieczeniem.
Skąd takie tendencje?
Odkąd rynek nieruchomości zaczął się bardzo dynamicznie rozwijać w latach dziewięćdziesiątych, tuż po przemianach, wraz z nim można zauważyć widoczny wzrost zamożności naszego społeczeństwa. To z kolei przekłada się na chęć inwestowania, a więc jednoczesnego powiększania posiadanego dotychczas majątku, a jak wiadomo, jednym z najlepszych sposobów na to jest kupowanie nieruchomości, czy to pod wynajem czy do późniejszej sprzedaży. Im więcej lokali mieszkalnych jest sprzedawane i im większe jest nimi zainteresowanie, tym lepszym zabezpieczeniem dla kolejnych inwestycji się stają. Jeszcze do niedawna możliwe było zaciągnięcie 100% kredytu na zakup mieszkania. Takie rozwiązanie przypadło do gustu szczególnie młodym małżeństwom, zmuszonym do zmiany otoczenia czy zakupu znacznie większego mieszkania niż lokal, w jakim znajdowali sie dotychczas. Brak odpowiednio wysokich funduszy na wpłacenie opłaty wstępnej spowodowało konieczność wymyślania skutecznych, ale nieraz bardzo skomplikowanych form zabezpieczenia wierzytelności. Jednym z nich stała się właśnie hipoteka łączna.
Co może, a co nie może zawierać hipoteka łączna?
Zapisy prawne znajdujące się w art. 65 KWU, wymieniają wszystkie możliwości hipoteki łącznej. Na liście znalazły się takie pozycje, jak nieruchomość pod postacią gruntu, lokalu czy budynku, a także część, nawet ułamkowa, jakiejś nieruchomości, jeśli jest współwłasnością, ale również tak zwane użytkowanie wieczyste, prawo do lokalu – spółdzielcze własnościowe, prawo do użytkowania domu jednorodzinnego należące do spółdzielni mieszkaniowej.
